Site ve Apartman Yöneticilerinin Görevleri ve Hukuki Sorumlulukları

Site ve Apartman Yöneticilerinin Görevleri ve Hukuki Sorumlulukları

Site ve Apartman Yöneticilerinin Temel Görevleri

Site ve apartman yöneticileri, konut ve ticari alanlarda yaşayan veya çalışan bireylerin günlük ihtiyaçlarını karşılamak ve düzenli bir yaşam alanı sağlamak için çeşitli sorumlulukları üstlenirler. İşte bu yöneticilerin başlıca görevleri:

1. Ortak Alanların Yönetimi: Yöneticiler, apartman ve site içerisindeki ortak kullanım alanlarının bakımını ve temizliğini sağlar. Bu alanlar arasında bahçeler, otoparklar, oyun alanları ve havuzlar yer alır.

2. Finansal Yönetim: Site veya apartmanın mali işlerini düzenlemek, aidat toplamak, bütçe hazırlamak ve giderleri yönetmek yöneticilerin başlıca sorumluluklarındandır.

3. Hukuki ve İdari İşlemler: Yöneticiler, site veya apartmanın hukuki işlerini takip eder, gerekli belgeleri hazırlar ve resmi kurumlarla iletişimi sağlar.

4. Güvenlik Hizmetleri: Site veya apartmanın güvenlik sistemlerini kurmak ve düzenli olarak kontrol etmek, güvenlik personelini yönetmek yöneticilerin görevleri arasındadır.

5. Toplantı ve Karar Alma: Apartman veya site sakinleriyle düzenli toplantılar yaparak kararlar almak ve bu kararları uygulamak yöneticilerin görevleri arasındadır.

Hukuki Sorumluluklar

Site ve apartman yöneticileri, görevlerini yerine getirirken bazı hukuki sorumluluklara da tabidirler:

1. Yönetim Planına Uygunluk: Yöneticiler, site veya apartmanın yönetim planına uygun hareket etmek zorundadır. Bu plan, site sakinlerinin hak ve sorumluluklarını belirler.

2. İdari Para Cezaları: Yöneticiler, görevlerini ihmal etmeleri veya kötüye kullanmaları durumunda idari para cezalarına çarptırılabilirler.

3. Adli Sorumluluk: Yöneticilerin, görevlerini kötüye kullanarak site veya apartmana zarar vermeleri durumunda, adli sorumlulukları bulunmaktadır. Bu durumda, site sakinleri tazminat davası açabilirler.

4. Şeffaflık ve Hesap Verme: Yöneticiler, mali işlerde şeffaf olmak ve site sakinlerine düzenli olarak hesap vermek zorundadırlar.

İlgili Mevzuat

• 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu:  Apartman ve site yönetimi ile ilgili detaylı hükümler içerir, yöneticilerin görev ve sorumluluklarını belirler.

Emsal Yargıtay Kararları

• Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 31/07/2017 Tarih  2016/6402 E. , 2017/380 K. Sayılı Kararı

"...634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre sekiz ve daha fazla bölümü olan ana taşınmaza yönetici atanması zorunludur. Aynı Kanun'un 38. maddesinde yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir. Yine sözü edilen Kanun'un 35. maddesinde ise yöneticinin görevleri sayılmıştır. Yönetici yasadan ve yönetim planından kaynaklanan yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir. Bu sözleşmeler kat malikleri adına ve hesabına hukuki sonuçlar doğurur. Somut olayda da açıklanan yasal kurallara uygun şekilde yanlar arasında akdî ilişki kurulduğundan ve davacının aktif dava ehliyeti bulunduğundan işin esasının incelenmesi gerekir. Bu hususlar dikkate alınmadan yazılı gerekçelerle davanın husumet yönünden reddi doğru olmamış ve kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün davacı yararına BOZULMASINA,.."

• Yargıtay 17. Hukuk Dairesi 17.05.2017 Tarih 2016/19353 E. , 2017/5626 K. Sayılı Kararı

"...Davacı vekili, davalının sorumluluğunda bulunan siteye ait çatının müvekkiline kasko sigortalı aracın üzerine düşmesi sonucunda arasın hasarlandığını açıklayıp ödenenin rücuan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, davalı site yönetiminin tüzel kişiliğinin ve davada taraf ehliyetinin bulunmadığından davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, kasko ... sözleşmesinden kaynaklanan rücuan tazminat istemine ilişkindir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun "tarifler" başlıklı 2. maddesinin (b) bendinde, bu kanuna göre ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler "ortak yerler"; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları da "kullanma hakkı" olarak tanımlanmıştır.
Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti kurulu olan anagarimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları Kanununun 16. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiş ve kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanununun 32. maddesinde ise anagayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34. maddesinde de kat maliklerinin, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir.
Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise Kanunun 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde "kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanunun 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.
Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açılabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir.
Özellikle, günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin için bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi gereği karşısında, tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya tüm maliklere karşı dava açılması gerektiğinin kabulü uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun değildir.
Ortaya çıkan ihtiyaçların hakkaniyete uygun biçimde giderilmesi, hak ve adalete, hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözümün bulunması gerektiği kuşkusuzdur. Bu durumda, ortak yerlerin amacına uygun olarak kullanılması ve korunması ortak yerlerin haksız olarak kullanımından kaynaklanan tazminat davalarında taraf olabileceği konusunda Hukuk Genel Kurulunun'da uygulaması bu yöndedir.
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya gelindiğinde, davalının site yöneticisi olduğu anlaşılmakla eldeki davanın da yöneticiye verilen görevleri kapsamında apartman yönetimi aleyhine açıldığı anlaşılmaktadır.
Bu durumda, mahkemece davanın esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,..."

Sonuç

Site ve apartman yöneticilerinin görevleri ve hukuki sorumlulukları, düzenli ve huzurlu bir yaşam alanı sağlamak için büyük önem taşımaktadır. Yöneticilerin bu görevleri yerine getirirken hukuki sorumluluklarını da göz ardı etmemeleri gerekmektedir. Düzenli toplantılar, şeffaf mali yönetim ve yasalara uygun hareket etmek, başarılı bir yönetim için temel unsurlardır.