İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Hukuki Süreç ve Süreler

• Giriş

Kiraya verenin veya yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı doğrultusunda kiracının tahliyesi amacıyla açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde önemli bir yer tutar. Bu makalede, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının hukuki dayanakları, dava açma süreci, süreler ve dikkat edilmesi gereken noktalar ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Hukuki Dayanakları

1. Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 350

TBK madde 350, kiraya verenin veya yakınlarının gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaçları doğrultusunda kiracının tahliye edilmesine olanak tanır. Bu ihtiyaç, kiraya verenin veya birinci derece yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacını karşılamak için ortaya çıkmalıdır.

2. Yargıtay Kararları

Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında "gerçek ihtiyaç" kavramının önemini vurgulamaktadır. Bu bağlamda ihtiyaç, geçici değil kalıcı ve zorunlu olmalıdır. Kiraya verenin, ihtiyacının varlığını objektif delillerle ispat etmesi gerekmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 04/04/2006 Tarih 2006/1602 E., 2006/3434 K. Sayılı Kararı

"...İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Olayımıza gelince; uyuşmazlık ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye istemine ilişkindir. Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 15,07.1992 başlangıç tarihli ve süresiz kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. 21.07.2004 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile dava süresinde açılmıştır. Davacılar, Cemil'in oğlu Özgür'ün işsiz olduğunu, kiralananda market-tekel bayii işi ile iştigal edeceğini iddia ederek tahliye isteminde bulunmuştur. Dinlenen davacı tanıkları davacının iddiasını doğrular nitelikte anlatımda bulunarak 1979 doğumlu ihtiyacımın uzun süredir işsiz olduğunu, artık bir iş yapmak istediğini, kiralananda market-tekel bayii işi yapacağını söylemişlerdir. Yapılan keşif sonrasında düzenlenen bilirkişi raporunda da davalının kiralananda halen aynı işi yaptığı davalının savunmasında belirtilen diğer dükkanların boş olmayıp kirada oldukları ve kiralananın da yapılacak işe uygun bulunduğu belirtilmiştir. Davacının yasal hakkını kullanarak kira tespiti isteminde bulunması tahliye isteminin kabulüne engel oluşturmaz ve ihtiyacın samimi olmadığını göstermez. Yine kirada bulunan dükkanlardan yapılacak işe uygun olanının seçilerek tahliyesinin istenmesi mülkiyet hakkının kullanımının gereğidir ve davacının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır. Kaldı ki kiralananda halen aynı iş yapılmaktadır. Davalı hakkında daha önce açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi işbu dava için kesin hüküm oluşturmaz. Uzun süredir işsiz olan ve kendisine ait başkaca iş yeri bulunmayan davacının oğlunun toplanan delillere göre ihtiyaç iddiası kanıtlanmıştır. Bu durumda mahkemece ihtiyacın samimi olmadığı, asıl amacın kira parasını artırmak olduğu düşüncesi ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Mahkemece tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyannca hükmün (BOZULMASINA)..."

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 10/05/2016 Tarih 2016/4287 E. , 2016/3819 K. Sayılı Kararı

"...Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 01.01.2008 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava 21.01.2014 tarihinde süresinde açılmıştır. Dosya arasındaki belgelerden ihtiyaçlı davacının emekli olduğu iki çocuğunun da ayakkabı satışı yapan bir işyerinde satış temsilcisi olarak çalıştıkları anlaşılmaktadır. Davacının uzun süredir çalışmaması davaya konu yeri işyeri olarak işletmesine engel değildir. Davacının çocuklarının, çalıştıkları yerden ayrılıp kendi işlerini kurmak istemeleri en tabi hakları olup başkalarının yanında çalışmaya devam etmeleri beklenemez. Öte yandan kiralanan tahliye edilinceye kadar kira bedelinin rayiç miktarlara yükseltilmesinin istenmesi kiralayanın yasal hakkı olup böyle bir dava açılmış olması da tek başına işyeri ihtiyacının samimi olmadığını göstermez. Yargılama sırasında dinlenen davacı tanıkları ihtiyaçlının ayakkabı satış dükkanı açmak istediğini halen dava konusu taşınmazın tahliyesini beklediğini beyan etmişlerdir. Davacının ihtiyaç iddiası tanık beyanları ile de kanıtlanmıştır. Dosyada mevcut deliller karşısında işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, değerlendirmede yanılgıya düşülerek yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA..."

• Dava Açma Süreci

1. İhtarname Gönderilmesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. tavsiye edilir. İhtarname, kiracıya ihtiyaç nedenini açıkça bildirmek ve kiralananı boşaltması için süre tanımak açısından önemlidir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınarak altı aylık fesih dönemleri belirlenecek, kiraya veren bu fesih dönemlerinin bitiş tarihinden en geç üç ay önce fesih bildiriminde bulunmuş olmak koşuluyla yine bu dönemlerin sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilecektir.   

2. Dava Açma Süresi

Kira sözleşmesi belirli süreli ise kiraya verenin ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açma hakkı belirlenen sürenin tamamlandığı tarihten itibaren başlar.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren fesih dönemlerinin sonundan itibaren tahliye davasını açmak zorundadır. 

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesinden İtibaren: Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açmalıdır. Bu süre, dava hakkının kaybedilmemesi açısından kritik öneme sahiptir.

3. Dava Açma

- Yetkili Mahkeme: İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.

- Dava Dilekçesi: Dilekçede ihtiyaç nedenleri, bu nedenlerin dayandığı deliller ve talepler ayrıntılı bir şekilde açıklanmalıdır. Dilekçeye, ihtiyacı destekleyen belgeler eklenmelidir.

4. Delillerin Sunulması

- Belgeler: İhtiyaç durumunu gösteren belgeler (sağlık raporları, işyeri belgeleri, aile nüfus kayıt örnekleri, vb.) mahkemeye sunulmalıdır.

- Tanıklar: Gerektiğinde ihtiyaç durumunu doğrulamak için tanık ifadelerine başvurulabilir.

• Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

1. Gerçek İhtiyacın İspatı: İhtiyacın samimi ve zorunlu olduğunun ispatı, davanın seyrini etkileyen en önemli unsurdur.

2. Davanın Reddine Neden Olacak Durumlar: İhtiyacın samimi olmaması veya geçici olması durumunda dava reddedilebilir.

3. Zamanaşımına Dikkat: Belirlenen süreler içinde hareket edilmemesi dava hakkının kaybına yol açabilir.

• Sonuç

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin veya yakınlarının gerçek ve samimi ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla hukuki zeminde yürütülen bir süreçtir. Dava açılmadan önce ihtiyacın dikkatlice değerlendirilmesi, gerekli belgelerin toplanması ve sürecin hukuka uygun bir şekilde yürütülmesi önem arz eder. Kiraya verenler, bu davayı açarken TBK ve Yargıtay kararları ışığında hareket etmelidir.